Eigentümer beziehen sich bei der Bewertung ihres Mehrfamilienhauses gerne auf Wohnungspreise, die sie auf ImmobilienScout wahrgenommen haben. Historisch konnten Immobilienexperten mangels Datenlage nur auf die eigene Transaktionserfahrung verweisen. Doch nun sind die Daten zu den protokollierten Kaufpreisen durch den German Real Estate Index (GREIX) öffentlich zugänglich und schaffen mehr Transparenz in einem undurchsichtigen Markt.
Wie anhand des von uns erstellten Diagramms zu sehen ist, ist die Differenz zwischen den Preisen für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern schon immer präsent. Jedoch ist die Spreizung, getrieben durch die erhöhte Steigerung der Wohnungspreise, immer weiter vorangeschritten. Nimmt man den Durchschnitt der letzten 13 Jahre, so liegen die Preise pro Quadratmeter in etwa 30 % auseinander.
Woher kommt der Unterschied?
Eigennutz vs. Kapitalanlage: Für die Bewertung der Immobilie werden von den beiden Käufergruppen verschiedene Bewertungsansätze verfolgt. Bei selbstgenutztem Eigentum stehen Mietkosten und die monatliche Belastung durch eine Baufinanzierung im direkten Vergleich. Wobei die Zahlungsbereitschaft für Eigentum höher ausfällt als die für Mietwohnungen. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist stark in den meisten Menschen verankert, wodurch die Bereitschaft wesentlich höher ist, monatliche Mehrkosten durch einen Kredit für eine Eigentumswohnung in Kauf zu nehmen. Kapitalanleger hingegen achten auf die Rendite, die ein Immobilieninvestment erzielt. Das heißt, die Zahlungsbereitschaft geht einher mit der selbstgesetzten Renditeanforderung. Da Gebäude fast immer auf Schulden gebaut oder gekauft werden, korreliert diese Anforderung natürlich direkt mit den Bauzinsen. Zwar wird für schöne Häuser und gute Lagen eine niedrigere Rendite in Kauf genommen, doch nur bis zu einem gewissen Punkt. Private Käufer hingegen verfolgen den eben genannten Traum der eigenen vier Wände, die dem persönlichen Ideal entsprechen sollen. Dabei denken private Käufer weniger an eine nicht vorhandene Rendite, sondern an die Herstellungskosten dieses Ideals.
Kaufkraft und kaum steigende Mieten: Steigt die Kaufkraft, steigen auch die Preise für Eigentumswohnungen. Man sollte meinen, dass dies auch auf Mietwohnungen zutrifft. Die Realität ist aber eine andere. Denn in der Praxis werden die Mieten in Mehrfamilienhäusern von Eigentümern selten oder nur sporadisch erhöht und auch im Falle der Erhöhung im gesetzlichen Rahmen begrenzt. So ist der Mietanstieg meist nur durch eine Neuvermietung spürbar. Dies bedeutet wiederum, dass bei gleichbleibender Rendite der Wert eines Mehrfamilienhauses, wenn überhaupt, nur unwesentlich steigt.
Ausstattung: Die Ausstattung der Immobilie spielt für Eigennutzer eine wichtige Rolle. Das Eigenheim soll den Wünschen entsprechen und gleichzeitig ein Gefühl des „Zuhauses“ vermitteln. Meist wurde die Eigentumswohnung schon vom bisherigen Eigentümer selbst genutzt und dementsprechend in einen zeitgemäßen Zustand versetzt und pfleglich behandelt. Die Ausstattung in Mietwohnungen hingegen ist meist rudimentärer und weniger gehoben. Die Ausstattung wird so gewählt, dass die Nutzungsdauer möglichst lang ist und die weiteren Investitionen über die Jahre möglichst gering.
Über den German Real Estate Index (GREIX)
Die GREIX-Daten stammen aus den tatsächlichen Transaktionsdaten der protokollierten Kaufverträge, die gemäß dem Gesetz zur Durchführung einer Kaufpreissammlung den Gutachterausschüssen, mit denen das Greix-Forschungsteam zusammenarbeitet, zur Verfügung gestellt werden.
Der GREIX wird vom Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) in Kooperation mit dem ECONtribute, eine gemeinsame Initiative der Universitäten Bonn und Köln herausgegeben.
Weitere Informationen finden Sie auf der Webseite des GREIX: https://greix.de/