Familiärer Zuwachs, Renteneintritt oder Umzug in eine andere Stadt – die Änderungen, die sich im Leben ergeben, sind vielfältig. Die Immobilie soll die Lebenssituation ergänzen und nicht bestimmen. Denn Immobilien bringen auch Arbeit mit sich und sind für die meisten privaten Eigentümer der größte Vermögensbestandteil.
Doch was genau sind mögliche Verkaufsanlässe? Was gilt es zu beachten und gibt es noch andere Optionen außer den Verkauf? Wir haben uns die häufigsten Anlässe einmal genauer angeschaut.
Erbschaft
Erbt man eine Immobilie, fällt ab der Überschreitung der Freibeträge Erbschaftssteuer an. Diese richtet sich immer nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und dem Wert der Immobilie. Gerade bei Erbengemeinschaften ist es oft für die einzelnen Erben nicht sinnvoll, die Immobilie zu behalten. Der Abstimmungsbedarf in einer Erbengemeinschaft erhöht den Verwaltungsaufwand. Gleichzeitig bilden die Erben eine Eigentümergemeinschaft, in welcher ggf. nicht jeder Miteigentümer die gleichen Ziele verfolgt oder die gleichen Mittel zur Verfügung hat.
Sollte eine Erbengemeinschaft sich zum Verkauf entscheiden, ist es sehr wichtig, dass der Verkaufsgedanke von allen Beteiligten geteilt wird. Sollte Uneinigkeit über den Verkaufspreis bestehen, ergibt es Sinn, sich gemeinsam von sachkundigen Maklern zur aktuellen Marktsituation beraten zu lassen. Wir empfehlen jeder Erbengemeinschaft einen Vertreter zu benennen, der an Terminen teilnimmt und die anderen Erben über den Verlauf und die Aufgaben im Verkaufsprozess informiert.
Anstehende Investitionen bzw. Sanierungsstau
Im Allgemeinen sind Investitionen die Ausgaben, durch die sich Eigentümerinnen und Eigentümer höhere Erlöse bzw. Mieten versprechen. Zum anderen – und bei Immobilien unvermeidlich – dienen Investitionen der Instandhaltung und der Sicherung der aktuellen Mieterträge. Gerade bei geerbten Immobilien kann es vorkommen, dass sich in den letzen Jahren vor dem Ableben des Erblassers wenig oder garnicht mehr um die Instandhaltung gekümmert wurde. Aber auch bei Immobilien, die sich schon länger im Eigentum befinden, kann sich ein Sanierungsstau ergeben. Oft passen größere Investitionen, wenn sie anfallen, gerade nicht in die eigene Lebenssituation und werden verschoben oder gar vergessen. So häufen sich die zu tätigenden Investitionen an und ergeben letztlich eine Summe, die den Eigentümer überlastet.
Eigentümer einer Immobilie mit anstehenden Investitionen oder einem Sanierungsstau sollten genau analysieren, welche Optionen bestehen und was zur eigenen Lebensplanung passt. Neben dem Verkauf besteht ebenfalls die Option zur Sanierung der Immobilie. Diese Investitionen müssen nicht unbedingt durch Eigenkapital bezahlt werden. Investitionen werden häufig mit Krediten finanziert, um die Liquidität des Eigentümers aufrechtzuerhalten.
Durch unsere Tätigkeiten als Immobilienmakler und Baufinanzierungsvermittler können wir Ihnen genau sagen, welcher Verkaufspreis für Ihre Immobilie realistisch ist und welche Finanzierungskonditionen für Sie infrage kommen. Sprechen Sie uns gerne an und wir erstellen Ihnen kostenfrei eine Hold-or-Sell-Analyse.
Die Kinder beim Hauskauf unterstützen
Der Traum vieler Menschen sind die eigenen vier Wände. Doch gerade für junge Familien ist der Eigenkapitalanteil einer Immobilienfinanzierung eine große Hürde. Doch erfahrungsgemäß wollen viele Eltern ihren Kindern bei der Erfüllung ihrer Ziele unter die Arme greifen. Diese Eltern haben meist eine Immobilie, die oft schon abbezahlt ist. Diese Immobilie kann als Stütze zum Eigentumserwerb der nächsten Generation dienen. Die Möglichkeiten sind wiederum vielfältig.
Neben dem Verkauf der Immobilie, kann diese auch als Sicherheit für den Kredit der Kinder dienen. Gleichzeitig ist ein Verkauf und eine anschließende Schenkung oder ein Darlehen möglich. Auch eine Kombination mit einer Übergangsfinanzierung kann sinnvoll sein. Gerne beraten wir Sie bei Ihrem Vorhaben.
Renteneintritt und Liquidität
Ein häufiger Zweck des Verkaufs ist die Erhöhung der Liquidität. Gerade in den Jahren nach dem Renteneintritt wollen Eigentümer sich von Verpflichtungen lösen und finanzielle Flexibilität erlangen. Die gewonnene Liquidität bedeutet insbesondere die Fähigkeit, anfallende Rechnungen zu bezahlen, aber auch sich einen Traum zu erfüllen oder in eine altersgerechte Immobilie zu ziehen. Gerade Grundstücke, die keinen Ertrag bringen und somit auch nicht als Rente dienen können, werden gerne nach dem Renteneintritt verkauft. Sobald der Multiplikator (Multiplikator x Jahresmiete = Kaufpreis) der für ein Mehrfamilienhaus gezahlt wird, die Lebenserwartung übersteigt, sollten sich Eigentümer mit ihren Erben über die Fortführung des Immobilienbestands auseinandersetzen.
Häufig übersteigt das Immobilienvermögen die Steuerfreibeträge bei einer Erbschaft. Zudem sind viele Erbengemeinschaften mit der Entscheidungsfindung rund um das geerbte Mehrfamilienhaus oder Grundstück überfordert. Um die Interessen aller Familienmitglieder zu wahren, sollten sich Immobilieneigentümer im Rentenalter mit der Nachfolge auseinandersetzen.
Zu hoher Verwaltungsaufwand
Eine Immobilie bringt viel Arbeit mit sich. Neben der Verwaltung und der Nebenkostenabrechnung fallen Instandhaltung und Modernisierungen in den Aufgabenbereich des Eigentümers. Zudem sind auch die Nachvermietung und die damit verbundenen Aufwendungen zu beachten. Viele Eigentümer wünschen sich eine arbeitsfreie Kapitalanlage wie zum Beispiel Aktien oder Fonds-Beteiligungen und verkaufen deswegen Ihre Immobilie.
Seit neustem: Zinsänderung und steigende Annuität
Das Jahr 2022 hat den stetigen Aufwärtstrend am Immobilienmarkt unterbrochen. Vielmehr hat die Zinspolitik der EZB die Zinsen in der Baufinanzierung in die Höhe schießen lassen. Erstmals seit 2011 wurde der Leitzins angehoben und das in mehreren Schritten. Nach 6 Jahren 0-Zins-Phase kletterte der Leitzins der EZB innerhalb von nur 8 Monaten auf 3,5%. Für die Konditionen der Baufinanzierung bedeutet dies einen Anstieg von knapp 3% im selben Zeitraum. Dies erschwert nicht nur den Erwerb von Immobilien, sondern setzt Eigentümer unter Druck.
Beispiel: Eine junge Familie kauft im Frankfurter Umland im Jahr 2018 ein Mehrfamilienhaus zur Kapitalanlage. Die Immobilie umfasst 300 m2, welche sich auf drei Wohnungen verteilen. Jede Wohnung ist für 1.000 € pro Monat vermietet. Der Kaufpreis betrug damals 720.000 € was dem 20-fachen der Jahresmiete entspricht. Der Zins für das Darlehen wurde bei 1,5% und die anfängliche Tilgung bei 2% vereinbart. Die Kaufnebenkosten wurden als Eigenkapital hinterlegt. Die Kreditnehmer erwarteten keine steigenden Zinsen und vereinbarten eine Zinsbindung von 5 Jahren.
Da nun im Jahr 2023 die Zinsbindung für den Kredit der Eigentümer ausläuft, muss ein neuer Kredit vereinbart werden. Bisher hat sich die Immobilie durch die Mieteinnahmen getragen, den Kredit getilgt und es resultierte eine leichte Überdeckung. Die Eigentümer haben in den letzten fünf Jahren die Miete nicht erhöht. Im Vergleich zu dem ersten Kreditvertrag haben sich aber die Konditionen der Finanzierung deutlich verschlechtert. Nun verlangt die Bank für eine 10-jährige Zinsbindung einen Zinssatz von 4% pro Jahr und den gleichen anfänglichen Tilgungssatz von 2 % wie bisher. Den Vergleich der beiden Kreditlaufzeiten können Sie der unterstehenden Tabelle entnehmen.
2018 bis 2023 | 2023 bis 2033 | |
Darlehenssumme | 720.000 € | 645.279 € |
Jahresmiete | + 36.000 € | + 36.000 € |
Verwaltungs- und Instandhaltungskosten p.a. | - 3.600 € | - 3.600 € |
Annuität bei 1,5% bzw. 4% Zins und 2% anfänglicher Tilgung | - 25.200 € | - 38.716 € |
Über- oder Unterdeckung p.a. | = + 7.200 € | = - 6.316 € |
Restschuld nach Auslauf der Zinsbindung | 645.279 € | 485.917 € |
Weder steuerliche Auswirkungen noch Inflation wurde in diesem Beispiel berücksichtigt
Statt der bisherigen Überdeckung von 7.200 € p.a. muss die junge Familie nun 6.316 € im Jahr zuzahlen, um die Immobilie weiter im Bestand zu halten. Das ergibt einen Unterschied von 13.516 € jährlich. Die neuen Zinskonditionen zwingen die Eigentümer zu einer Mieterhöhung in Höhe von 15% (36.000 € x 1,15 = 41.400 €), welche die jährlichen Zuzahlungen auf 916 € reduziert. Immerhin ergibt sich hierdurch nur noch einen Unterschied von 8.116 € zum Vorjahr.
Wir meinen:
Besprechen Sie Ihre Pläne mit Ihrer Familie, verlieren Sie dabei aber nicht Ihre persönlichen Ziele aus den Augen. Gerne beraten wir Sie bei Ihrer Entscheidungsfindung und bieten Ihnen eine kostenfreie Verkaufspreiseinschätzung sowie eine Beratung zu der Modernisierungs- oder Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie an. Kommen Sie gerne auf uns zu und besuchen Sie uns auch auf www.schmitt-cie.de.